国务院办公厅近日印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。业内人士表示，这一意见对住房租赁市场进行了系统性研判，并从土地、审批、财税、金融等政策层面提出多种举措，这将调动各地方和房企发展公共租赁住房的积极性，有利于加大房源供给，并向低收入群体和新市民群体倾斜。
明确服务对象、租金安排、户型面积等
第七次全国人口普查数据显示，2020年我国有3.76亿流动人口，由于普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而市场供给的主体是60平方米至90平方米、租金3000元以上的两居室，公租房供给规模更少，这导致一定程度的供需错配。
意见明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。
以往保障性租赁住房分配和管理问题备受各方关注。此次意见明确，城市人民政府要坚持供需匹配，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布；加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房负主体责任，省级人民政府负总责。
意见还从土地、审批、资金等层面，提出多项支持举措。在土地层面，意见提出，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
“可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。”这一表述被市场分析人士关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“新政能够进一步和农村集体经营性建设用地入市政策挂钩，真正促进农地入市和租赁市场发展相互结合。”
贝壳研究院高级分析师黄卉说，意见出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配问题。
在简化审批流程方面，意见提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。
在金融层面，意见提出，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
国家金融与发展实验室副主任曾刚说，信贷方面，商品房和租赁住房两相对比，目前呈现出商品房强租赁住房弱的格局。在信贷结构上面，未来采取“有保有压”政策符合客观需要。
引导行业健康发展还需落实“租购同权”
实行购租并举，培育、发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容。2020年中央经济工作会议进一步明确，规范发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，强调土地供应要向租赁住房建设倾斜，同时提出要降低租赁住房税费负担。
发展住房租赁市场，还应有相关配套措施推出。58同城首席执行官姚劲波说，租房者在享受公共资源特别是子女教育权利、社会福利等方面，仍与购房者存在显著差异。短期内，地方政府应重点保护租房者基本权益，强化治理“随意涨房租、突然被驱逐”等乱象；在中长期，各地可根据公共设施完备情况，逐步将公共服务与房产所有权松绑，推进其直接与人绑定，进而缩小租购之间权益差，促进落户及教育、医疗等重点公共服务均等化，实现以人为本的公共服务资源配置。
在增加供给方面，全国已有部分省市开始行动，尤其是国企入局进场受到各方关注。在上海，包括上海城投、上海地产、上海张江、越秀地产在内的众多地方国企进军长租公寓行业。国企开发的长租公寓项目普遍规模大、标准高，这将成为住房租赁市场的稳定器和压舱石。
记者调研发现，相关住房租赁项目面积普遍在30平方米到40平方米，租金约为周边同类型房屋租金的一半到2/3。
也有业内人士建议，除供应数量外，配备健身设施、公共活动空间等也应充分考虑，让租赁住房真正让年轻人住得起、住得好。
黄卉说，随着金融财税政策落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，企业经营负担减轻，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟住房租赁市场，更好满足多元化、品质化租赁需求。