房地产行业高增速时代“往事如风”。随着房地产开发业务的经营难度逐步提升，愈来愈多的房企通过多元化和业务转型，寻找新增长极。中国证券报记者观察到，目前大部分房企选择走“地产 ”路线，但切入新赛道的房企也在增多。

券商分析人士表示，行业利润空间持续压缩，竞争更加激烈且头部化，相对较早地培育新增长点或成房企未来竞争的有力“护盾”。

换新赛道

以房地产开发投资业务为基础的延伸是房企常见形态，最近几年也有不少房企“作别”房地产开发业务，换新赛道。

老牌房企广宇发展拟“作别”地产类业务，“拥抱”正火热的新能源产业。公司9月5日晚公告，拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与公司股东鲁能集团、公司关联方都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权进行资产置换。

中国证券报记者注意到，广宇发展上半年的营业收入、归母净利润同比双双下降，房地产产品的毛利率也同比下降1.16%至28.43%。拟置入资产则是正热门的新能源产业。根据鲁能集团官网披露，公司绿色能源布局全国12个省，运营风电、光伏电站43个，装机容量400万千瓦，年发电量70亿千瓦时。

尽管该计划目前未有细则和落地时间，但市场对广宇发展的这一转型给予了肯定。9月6日、7日广宇发展股价两日大幅高开涨停。

中天金融剥离地产业务的进展日前也有了新动态。公司日前公告，拟作价180亿元出售旗下中天城投100%股权。中天金融目前主要业务为房地产、证券、保险等。按照公告披露，公司房地产业务正是由全资子公司中天城投集团负责。

中天金融表示，这是基于公司未来聚焦金融业发展的安排，进一步优化公司金融业务战略布局。若该交易完成，或意味着公司未来的主要收入将来自金融业务。

头部房企中，中国恒大早前67.47亿港元收购香港时颖公司100%股份进军新能源汽车，目前已见成效。恒大汽车半年报披露，上半年公司新能源汽车产生收益3700万元。

布局“地产 ”

对多元化战略布局较早的房企而言，“地产 ”战略正逐步显效，包括万科、世茂集团、龙湖集团等均相继披露了经营情况。

世茂集团2020年提出以房地产开发为核心“主体”，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为“双翼”，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为“尾翼”的“大飞机战略”。半年报数据披露，上半年公司非地产开发业务实现营业收入66亿元，同比增长128%，占总营业收入的9%，进一步提升。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，该战略是世茂集团未来抵抗行业不确定性的较好手段之一，公司目标是未来三年非地产开发业务的营业收入占到总收入的20%以上。“未来世茂集团也会加大轻资产的投入，提升轻资产对集团的贡献。”

融创中国布局多年的文旅等产业也开始收获成果。融创中国半年报披露，融创文旅上半年实现营业收入26.1亿元，同比增长166%；管理利润提升至4.4亿元。

中国证券报记者获悉，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在内部会议上表示，“地产 ”业务是公司未来三年的发展重点。目前，公司“地产 ”业务包括文旅、服务等，通过几年努力，已有了非常好的基础。未来，公司会尽快提升“地产 ”业务的竞争力，目标是非地产开发业务营收超过公司总营收的10%。文旅板块将更加聚焦于雪场、商业运营、酒店住宿。

华侨城A表示，目前行业毛利率处于下行趋势，预计公司的地产业务毛利率会存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片综合开发模式，以及包括文旅综合项目在内的各板块及业务相互融合形成有机整体，产生了明显的协同与集群效应，未来地产业务毛利率水平会趋于平稳。

券商分析人士表示，房地产行业利润空间持续压缩，竞争更加激烈且头部化，相对较早培育新增长点或成房企未来竞争的有力“护盾”。

行业竞争加剧

上半年，随着土地、融资及销售政策的严控，头部房企占据资源和规模优势，行业集中度不断提升，竞争强度也愈演愈烈。经济效益水平整体降低对行业公司经营管理提出了更高要求。

中指研究院数据显示，今年前8个月，1000亿元以上销售额房企有24家，销售额均值为2253.9亿元；第二阵营（500亿元-1000亿元）的27家房企销售额均值降至733.4亿元；第三阵营（300亿元-500亿元）的销售额均值为374亿元。

机构统计显示，上半年活跃在热门城市土拍市场的多是头部房企，部分中小房企在热门城市土地市场上甚至“颗粒无收”。某中小房企投资总监直言，“拿了也没（盈利）空间。”

机构认为，受融资紧张叠加偿债高峰期影响，房企现金流压力大，对销售回款依赖程度增加，预计下半年销售市场竞争将十分激烈。

融创中国董事会主席孙宏斌在内部沟通会上直言，“三道红线”对行业发展是非常好的，但将带来行业洗牌。行业调控将带来优势房企的凸显，但不是说头部企业一直就是头部，房地产行业的特征是，从拿地到项目交付需要两三年甚至更长时间，这个过程中优秀的房企会浮现出来。