改革开放以来，全要素生产率（TFP）的快速增长是我国经济高速增长的主要动力之一。但是，近年来，这一指标却出现了明显下降。要实现经济高质量发展的目标，未来15年，我国的全要素生产率需要达到年均2.5%至3%的增长，这也是当前我国经济发展面临的最大挑战。实现新发展格局的关键点在于：必须着力提升中国在全球产业链的位置、实现农民工的市民化以及更合理配置投资。高质量发展下的中国基础设施REITs建设可以是一个关键突破口，也是问题的一部分答案。

提升全要素生产率

提升全要素生产率是实现中国经济高质量发展的关键，中国有四大优势。从2010年开始，我国全生产要素的年增速从4.4%下降为2.1%。根据“北大光华思想力”智库平台的测算，2035年我国要想达到基本实现社会主义现代化的目标，未来15年，全要素生产率需要实现年均2.5%-3%的增长。

要实现这一目标并非易事。一方面，截至目前，国际上完成了工业化之后，全要素生产率还能保持年均2%以上增速的经济体基本没有。以美国为例，完成工业化进程的一百年间，美国年均全要素生产率增速为2.1%，完成工业化后迅速降到1%以内。另一方面，我国基本上已经完成了工业化进程，步入后工业时代，以服务业为主导的经济体，要进一步提升全要素生产率比较困难。

但是，也应当看到四个有利因素：一是更彻底的改革开放，将提升资源配置效率；二是产业互联网的崛起，将提高产业效率；三是产业的数字化转型需要新的基础设施，数据中心、基站、未来云的计算设备等投入运营，会给全要素生产率的提升提供来源；四是我国制造业在GDP中占比为27%-28%，而美国只有11%，我国未来制造业的比例应该保持在20%以上，这将是全要素生产率重要的增速来源。

三方面破题

结合中国基础设施REITs建设，从更大视角看不动产相关的资产、资本、资金能够发挥的作用，可以从三方面破题。

首先，要提升我国在全球产业链的位置，形成供应链闭环，基础研发的投资比例必须提高。我国在全球产业链的位置如何呢？我国的进出口总量，在全球贸易的参与度确实非常高。但是，评估一个国家国际贸易的战略地位，主要看其在全球产业链的上游程度，即原材料、核心技术和核心部件等的占比，占比越高，说明战略优势越明显。

来自世界银行的数据显示，我国2018年的上游程度是0.01，美国同期为0.29，主要开放经济体平均为0.04。数值大更靠上游，可见我国在上游程度上仍处于劣势。目前，我国不少产业的核心零部件主要依赖进口，光伏产业15%的零部件、高铁10%的零部件、飞机发动机80%以上的零部件都靠进口。而关键零部件和核心技术，是形成新发展格局的重要环节，因此，必须加强基础研究来提升我国核心技术的能力。目前，我国基础研究投入在全部研发中占比只有5.5%至6%，远远低于许多发达国家的水平，比如，在美国占比为18%、在法国占比为25%。补齐底层技术、核心技术的短板，需要经年累月的投入。

其次，在产业结构变迁和人口流动加速的情况下，只有真正实现农民工的“市民化”，才能释放消费能力、提升农业的全要素生产率。

2017年，我国农业贡献了GDP的7.92%，但是用了27%的劳动力人口，可以看出，农业人均效率比较低，全要素生产率相对更低。

我国当前的城市化率在60%左右，2035年城市化率会到75%甚至80%左右。根据笔者课题组的预测：2035年农业占GDP的比例将减少为3%左右，就业人口降到6%左右，也就是说，我国超过20%的劳动力人口将重新配置到高端制造业或者高端服务业。可是，目前来看，这部分就业人口在人力资本上没有太多优势，配置过程注定会比较艰难。

同时，这些人群进入城市也有实际问题：工作地和居住地不一致，很难释放消费潜力；不能在城市买房，农村的宅基地就没法流转，也不利于农业全要素生产率的提升。因此，怎样让农民工真正的“市民化”也是需要思考的关键问题。

再次，投资需要合理的配置，目前，整个金融体系并没有提供很多精确的价格信号对资源配置做出引导。

来自哈佛大学的研究显示，大量的不动产会集中于人均GDP相对较低的地方，这些地方人口流出，出现大量存量资产。如果不分析人口流向和聚集点，依然遵循旧的投资思路，还会形成新的产业过剩和存量资产，导致效率低下。

事实上，我国的人口问题主要是结构问题。最优的人口规模最容易产生新的产业，基础设施的投资也最合理；但是，目前我国88%的地市级人口严重不足，实际人口规模和最优人口规模存在较大差距。如果投资“一刀切”，或者搞平均投资，必然导致无效投资或者过剩投资。

启动存量时代公积金制度改革

结合以上问题，笔者建议可以启动“存量时代的公积金制度改革”，也就是“住房公积金制度、租赁住房和REITs建设三位一体”的新一轮改革。

总体来看，可以理解为：住房公积金扩大缴纳面，将灵活就业人员（含农民工）纳入公积金服务范围。社会资本（公募REITs或是其他长期资本）、公积金部分资金、市场机构联合收购、运营、新建地方保障性住房、人才公寓、租赁住房，从供给端发力，为公积金缴纳者提供多层次服务：愿意购房的用于购房，不想购房或者没有能力购房的，提供长期的住房保障和补贴。

这种改革方式，至少有三个优点：一是有利于农民工真正融入城市，消除因“身份识别”形成的各种不平等，真正释放他们的消费能力。二是有利于盘活地方政府的存量资产，帮助化解地方政府的债务风险。当前，大量地方资产运营效率不高，债务不少，这种方式有可能形成市场化的机构从而降低债务风险。三是投资收益率将大大高于公积金现有的收益率，可以增加职工和灵活就业人员缴纳公积金的积极性，公积金投资收益也能补充养老金的不足。

今年，中国证监会、国家发展改革委联合推出了公募REITs的试点，从生态建设的角度来看，底层资产逐渐向租赁住房等延展，市场潜力巨大。如果找到好的交易结构，寻求到关键问题的破解思路，不仅有利于盘活存量资产，也有利于解决形成新发展格局亟需解决的结构性问题，我国REITs的发展空间非常广阔。来源：中国证券报