尹中立（荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院金融所研究员）

        7月24日，韩正副总理主持召开了房地产工作座谈会。他强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。笔者认为，这里所说的“当前房地产市场出现的新情况新问题”，主要是指部分城市的房价出现了过快上涨。

       今年上半年全球经济都遭到了新冠肺炎疫情的影响，我国居民收入增速同样受到较大冲击。在此背景下，住房需求增速是下降的，这一点从住房租金持续下滑的数据中得到佐证。但与此同时，部分城市的房价出现了大幅度上涨，其背后的原因值得认真分析。

       住房按揭贷款利率与企业经营性贷款利率的倒挂，导致了部分企业经营性贷款流入房地产市场，是部分城市房价上涨的关键因素。

       在正常情况下，住房按揭贷款利率应低于中小企业经营性贷款利率。因为按揭贷款有房地产作为抵押，从历史数据看，个人还款现金流普遍稳定，按揭贷款的违约率很低，个人住房按揭贷款成为各家银行信贷资产配置的首选。中小微企业的贷款风险相比按揭贷款的风险要高很多，尤其是经济下滑周期里中小微企业的贷款违约率更高。按照风险定价原则，中小微企业的经营性贷款利率应该高于按揭贷款利率。

       上述利率定价原则在今年上半年出现了很大变化。为了减少中小微企业因疫情冲击而破产倒闭的风险，政府采取了一系列政策措施，其中一条就是商业银行向企业让利1.5万亿元，对中小微企业实施优惠利率贷款，于是出现了一些中小微企业的经营性贷款利率与按揭贷款利率倒挂的现象，在一些实行限购限贷的城市，这种利率倒挂程度更加严重。

       经营性贷款与按揭贷款之间出现利率倒挂之后，就会引发套利交易。以房产为抵押的经营性贷款利率一般在4%-7%之间，在当前的扶持政策下，部分贷款利率甚至可以降低至4%以下，最长期限可达到30年。而住房按揭贷款最低也要执行4.75%的基准利率，大量二套房或者受限贷政策影响的贷款利率还有所上浮。根据人民银行公布的数据，今年一季度，个人住房贷款加权平均利率达到5.6%，而一般贷款加权平均利率降至5.48%。在利率倒挂的激励下，部分个人住房按揭贷款会以个体工商户或小微企业以住房为抵押的经营贷“马甲”出现。

       从金融统计数据也能看出经营性贷款的异常。今年二季度末，居民经营性贷款的同比增速抬升至15.9%，仅低于住房贷款的增速（20.7%），且已经达到2015年以来的最高增速。经营性贷款占居民全部贷款的余额也从2019年末的20.5%提高到今年二季度末的21.3%。在经济活动受到疫情严重冲击之下，居民经营性贷款的快速增加当属异常现象，其中的一部分资金应该违规流入了房地产。

       一些因素只是让套利成为可能，要实现套利的过程，则还需要存在套利的动机，即房价出现上涨预期。在货币宽松背景下，房价上涨预期很容易形成，当中小微企业经营性贷款在套利交易作用下流入房地产市场，进一步加剧了房价上涨的预期。因此，贷款的套利交易只是部分城市房价上涨的原因之一，但不是主要因素。

       如何有的放矢稳定当前的房地产市场？本次座谈会开出的药方是：要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。笔者认为，这几条措施确实有很强的针对性，分别解读如下：

       首先，实施好房地产金融审慎管理制度，主要是针对商业银行的，由中国人民银行负责实施。2008年金融危机以后，在美国的牵头下，主要中央银行均制订了宏观审慎管理制度，对商业银行的房地产金融设置了考核指标，目的是防止商业银行为了短期利益对房地产行业过度投放贷款，实现逆周期调节。这次强调了房地产金融的审慎管理，意在对房地产行业进行总量调节，从根本上防止出现泡沫化趋势。

       其次，稳定存量，严控增量，应该是针对信托和保险资金的。房地产行业的融资渠道除了商业银行之外，保险资金和信托充当着重要角色。稳定存量是为了稳定市场的需要，防止政策的波动过大冲击市场。

       其三，防止资金违规流入房地产市场，是指部分小微企业的优惠利率贷款流向了房地产市场。下半年对这些资金的监管肯定会加强。

       其四，要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。这次部分城市的房价出现上涨并非居民居住需求的增加所致，主要是货币宽松导致居民对房地产的资产配置需求增加，财税政策可以有效发挥作用。估计配套的税收政策调整很快就会出台，也可能通过授权地方政府因地制宜出台相应的政策。

       上述前三项措施是通过融资控制来调节开发企业的，意在通过供给侧调控；第四项措施是通过需求侧进行调控。供给侧与需求侧双管齐下，具有很强的针对性。来源：21世纪经济报道